退去費用シミュレーター
原状回復の「本来の負担額」を計算

原状回復とは？借主が払うべき費用の範囲

「原状回復」とは、入居したときの状態に完全に戻すことではありません。国土交通省のガイドラインでは、借主の故意・過失や、通常の使い方を超える使用によって生じた損耗を元に戻すことと定義されています。

つまり、普通に暮らしていて自然に生じる汚れや劣化（経年劣化・通常損耗）は、家賃に含まれているものとして貸主（大家さん）の負担が原則です。たとえば次のようなものは、通常は借主が払う必要はありません。

• 日光による壁紙や畳の変色
• 家具を置いていた床やカーペットのへこみ・跡
• ポスターやカレンダーを貼るための画鋲の穴
• 冷蔵庫やテレビの裏の壁の黒ずみ（電気ヤケ）
• 次の入居者のための鍵交換やハウスクリーニング（特約がない場合）

一方で、タバコのヤニ汚れ、飲みこぼしを放置してできたシミ、掃除をしなかったことによるカビ、ペットがつけた傷などは、借主の負担になります。

経過年数で負担が減る仕組み

借主の負担になる場合でも、全額を払う必要があるとは限りません。壁紙（クロス）やカーペットなどは、時間とともに価値が下がっていくため、ガイドラインでは「経過年数」を考慮して負担割合を決めることになっています。

たとえば壁紙やクッションフロアの耐用年数は6年とされ、6年で価値がほぼゼロ（残存価値1円）になるよう、毎年均等に価値が下がると考えます。

このシミュレーターでは、入居期間を月単位で計算して負担割合を求めています。なお、入居した時点ですでに古い壁紙だった場合は、その分さらに価値が低いため、実際の負担はより少なくなる可能性があります。

項目別：貸主負担・借主負担の目安

また、壁紙の張替えは汚した面（1面）単位での負担が原則です。一部分しか汚していないのに部屋全体の張替え費用を請求されている場合は、負担の範囲が適切か確認しましょう。

「特約」があるときの注意点

契約書に「退去時のハウスクリーニング費用は借主負担とする」などの特約がある場合、その特約にもとづいて請求されることがあります。ただし、通常損耗まで借主に負担させる特約は、次のような条件を満たさないと有効と認められにくいとされています。

1. 特約の必要性があり、暴利的でないなどの合理的な理由があること
2. 借主が、通常の原状回復義務を超えた負担をすることを認識していること
3. 借主が、その特約による負担に合意する意思表示をしていること

金額が明記されたクリーニング特約などは有効とされることが多い一方、内容があいまいな特約は争いになりやすいポイントです。

請求が高すぎると感じたときの対処法

1. 内訳書・見積書をもらう：「一式」ではなく、項目・単価・面積が分かる内訳を求めましょう。
2. 入居時の写真やチェックリストを確認する：入居前からあった傷は借主の負担になりません。
3. ガイドラインを示して交渉する：経過年数や負担区分について、ガイドラインの該当箇所を示して説明を求めます。
4. 第三者に相談する：話し合いで解決しない場合は、消費者ホットライン「188」（最寄りの消費生活センター）などに相談できます。60万円以下の金銭トラブルであれば、少額訴訟という手続きもあります。

東京都の物件の場合は、東京都の「賃貸住宅紛争防止条例」（いわゆる東京ルール）にもとづき、契約時に原状回復の負担区分について説明を受けているはずです。契約時の書類もあわせて確認しましょう。

参考：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」

関連コラム（体験談）

退去費用「敷金＋5万円」をメール交渉で敷金内に収めた話

交渉メールの例文も紹介しています